Đó là khẳng định của ông Takashi Hara - Chuyên gia của Cơ quan Hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) - trong một cuộc hội thảo mới đây tại Hà Nội. Ông đã chia sẻ một bài học đắt đỏ mà nước Nhật đã trải qua và đến bây giờ vẫn còn để lại hậu quả.
Dù vài năm trở lại đây thị trường bất động sản Việt Nam đã liên tục giảm giá do ảnh hưởng từ những khó khăn của nền kinh tế. Tuy nhiên giá địa ốc hiện vẫn được cho là quá cao so với thu nhập bình quân của người dân và luôn ẩn chứa nhiều nguy cơ rủi ro.
Theo ông Takashi Hara, một thị trường đã lâm vào trạng thái "bong bóng" thì trước sau gì cũng vỡ, sau đó sẽ là một thời gian khủng hoảng kéo dài. Với nước Nhật, đó là suốt 15 năm ròng rã. Những năm 1986-1991, giá bất động sản và chứng khoán bị thổi phồng lên quá nhiều, hoạt động tín dụng gần như ngoài vòng kiểm soát dưới hệ thống chính sách hỗn hợp không phù hợp, hệ thống thuế nhiều lỗ hổng và sự cho vay quá phóng khoáng của giới nhà băng. Hậu quả là sau đó, nước Nhật chìm trong cuộc sụp đổ bong bóng kéo dài suốt hơn một thập kỷ, bẻ cong giá trị tài sản thế chấp, năng lực tài chính của bên vay nhanh chóng yếu đi, từ đó sinh ra nợ quá hạn, hoạt động cho vay đình trệ, dẫn tới sự phá sản hàng loạt của 56 nhà băng.
Ông Koashi Kazuhisa - Giám đốc nghiệp vụ của SuMi Trust Bank (Nhật Bản) - lưu ý rằng vào giữa thời kỳ bong bóng rất khó nhận ra đó là bong bóng. Bởi vậy, vấn đề cần quyết định những vấn đề mang tính vĩ mô và từ quan điểm trung lập. Đặt tiêu chuẩn về nợ quá hạn thấp, thiếu tiêu chuẩn kiểm tra, giám sát là một trong những động lực hình thành nên bong bóng bất động sản. Khi bong bóng BĐS vỡ, nợ quá hạn hình thành, sẽ phát sinh nhiều biện pháp giải quyết. Một trong số đó là tái cơ cấu bên đi vay, trong đó có cả cơ chế phá sản để tái cơ cấu lại bên đi vay. Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp lại tìm cách đảo nợ, giảm nợ… để tiếp tục hoạt động, và điều này lại đặt ra một nguy cơ mới cho thời kỳ hậu bong bóng vỡ.
Nói về thị trường Việt Nam, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - nhận định vẫn còn tiềm ẩn quá nhiều rủi ro. Dù gần đây đã có nhiều thông tin khẳng định giá bất động sản có giảm ở một vài nơi song theo GS Đặng Hùng Võ, trung bình giá nhà vẫn đang cao gấp 25 lần thu nhập bình quân hằng năm của người lao động. Cơ chế giao dịch nhà trên giấy chưa được quản lý tốt đẩy mọi rủi ro cho người mua nhà. Đặc biệt là giải pháp vốn để phát triển nhà ở cho khu vực nhóm yếu thế trong xã hội vẫn chưa có. Ông ví mối quan hệ giữa tài chính và bất động sản như chiếc bình thông nhau, mọi rắc rối, phiền toái đều bắt nguồn từ 2 kênh này.
C��ng có ý kiến tương tự, TS Cấn Văn Lực - Giám đốc Trường Đào tạo Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) - cho biết: tuy hiện quy mô thị trường BĐS nước ta chưa lớn nhưng đáng chú ý có tới 65% tài sản bảo đảm vay vốn là BĐS nên thị trường tài chính và thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro song hành. Đầu tư BĐS phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay nhà băng trong khi thị trường trái phiếu và cổ phần chưa phát triển khiến rủi ro về đầu tư BĐS tại Việt Nam hiện rất cao, lên đến 250%. Bất động sản là một trong những nguồn thế chấp chính của nhà băng. Do đó, khi thị trường BĐS yếu kém, thị trường tài chính cũng không thể nào "khỏe" được.
Trước đây, việc thổi phồng giá địa ốc đã gây nên một làn sóng đầu tư quá lớn vào thị trường bất động sản, tạo nên khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu (thừa nhà giá cao, thiếu nhà giá rẻ cho giới trung lưu). Bởi vậy vấn đề quan trọng là có những chính sách điều tiết để chênh lệch địa tô chảy vào ngân sách nhà nước hay người dân và khiến hiệu quả sử dụng đất nằm ở người sử dụng, không nằm ở khâu đầu cơ BĐS. Tuy nhiên, cho đến nay, vẫn có những ý kiến như của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nói trên tờ VnEconomy rằng: "Cơ cấu giá thành bất động sản hiện nay là bất hợp lý vì do các cơ chế, chính sách điều chỉnh nó." Theo ông, người tiêu dùng đang phải gánh chi phí "bất lợi" và giá bất động sản có thể giảm một khi cắt bỏ được những chi phí bất hợp lý này.
Giá cao nhất cho 1m2 đất theo quy định hiện hành và dự thảo mới tại TP.HCM
Loại đất
Quy định hiện hành
Dự thảo mới
Đất ở đô thị
67.500.000đ
162.000.000đ
Đất ở nông thôn
1.875.000đ
29.000.000đ
Đất lúa
135.000đ
250.000đ
Đất nuôi trồng thủy sản
135.000đ
250.000đ
Đất rừng sản xuất
60.000đ
190.000đ
Đất làm muối
62.000đ
135.0000đ
Đất thương mại, dịch vụ tại đô thị
47.000.000đ
129.000.000đ
Đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn
1.350.000đ
23.200.000đ
0 nhận xét:
Đăng nhận xét